Cómo se revisa una hipoteca variable
En una hipoteca variable pagas un tipo de interés que se calcula sumando dos cosas:
El diferencial es fijo y está en tu escritura (por ejemplo, un 1 %). El Euríbor cambia cada mes. Cada 6 o 12 meses, según tu contrato, el banco toma el Euríbor del mes de referencia, calcula el nuevo tipo y recalcula la cuota con lo que te queda por pagar y los años que te faltan. Esa cuota se mantiene hasta la siguiente revisión.
La cuota se calcula con el sistema francés, el habitual en España:
Donde C es el capital pendiente, i el TIN dividido entre 12 y n el número de cuotas que quedan.
Ejemplo resuelto: revisión anual en noviembre de 2026
- Te quedan 150.000 € por pagar a 25 años (300 cuotas), con un diferencial del 1 %.
- En la revisión anterior se aplicó el Euríbor de octubre de 2025 (2,187 %): TIN del 3,187 % y cuota de 725,99 €.
- Ahora se aplica el de octubre de 2026 (3,239 %): TIN del 4,239 % y cuota de 811,68 €.
- La cuota sube 85,69 € al mes, unos 1.028 € más en los próximos 12 meses. Con revisión semestral, comparando con abril de 2026 (2,747 %), la subida sería de 40,73 € al mes.
Qué Euríbor usa tu banco
Casi todas las hipotecas variables en España usan el Euríbor a 12 meses, y no el valor de un día, sino la media del mes. Esa media la publica el Banco de España en los primeros días del mes siguiente y es oficial cuando aparece en el BOE.
Lo que cambia de un contrato a otro es qué mes se toma: lo normal es el último publicado antes de la revisión, a menudo el de uno o dos meses antes. Lo encontrarás en tu escritura o en la carta que el banco envía antes de cada revisión.
Euríbor a 12 meses: últimos 13 meses
| Mes | Euríbor (media mensual) | Variación en puntos |
|---|---|---|
| octubre de 2026 | 3,239 % | −0,008 |
| septiembre de 2026 | 3,247 % | +0,293 |
| agosto de 2026 | 2,954 % | +0,099 |
| julio de 2026 | 2,855 % | +0,057 |
| junio de 2026 | 2,798 % | −0,006 |
| mayo de 2026 | 2,804 % | +0,057 |
| abril de 2026 | 2,747 % | +0,182 |
| marzo de 2026 | 2,565 % | +0,344 |
| febrero de 2026 | 2,221 % | −0,024 |
| enero de 2026 | 2,245 % | −0,022 |
| diciembre de 2025 | 2,267 % | +0,050 |
| noviembre de 2025 | 2,217 % | +0,030 |
| octubre de 2025 | 2,187 % | — |
Fuente: Banco de España. Para la revisión anual compara con el mismo mes del año anterior; para la semestral, con el de hace seis meses.
Qué puedes hacer si te sube la cuota
- Amortizar parte de la deuda: puedes reducir la cuota o el plazo. En las hipotecas variables firmadas desde el 16 de junio de 2019 la comisión máxima es del 0,15 % durante los 5 primeros años o del 0,25 % durante los 3 primeros, y después no hay comisión. Calcula qué te conviene en la calculadora de reducir cuota o plazo.
- Revisar las bonificaciones: si dejaste de cumplir alguna (nómina, seguros), tu diferencial puede haber subido.
- Negociar o cambiar de banco: puedes pedir a tu banco otras condiciones o llevar la hipoteca a otro (subrogación), incluso pasando a tipo fijo. Compara siempre el coste total, con comisiones y gastos.
Qué no incluye esta calculadora
- Amortizaciones que hayas hecho desde la última revisión: la cuota anterior se calcula con el capital pendiente de hoy, así que si amortizaste, tu cuota real anterior era algo distinta.
- Otros índices: si tu hipoteca usa el IRPH u otro índice, la fórmula es la misma, pero tienes que escribir el valor de ese índice.
- Hipotecas mixtas: solo se revisan cuando termina el tramo fijo.
- Seguros y productos vinculados, que se pagan aparte.
Preguntas frecuentes
¿Por qué no me sirve el Euríbor de hoy?
Porque los bancos aplican la media mensual oficial del mes que fija tu contrato. El valor de un día suelto solo sirve para ver hacia dónde va el mes.
¿Puede salir un interés negativo?
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, no: la Ley 5/2019 dice que el interés no puede ser negativo, así que como mínimo es un 0 %. Esa misma ley prohíbe las cláusulas suelo. En hipotecas anteriores depende de lo que diga el contrato.
¿Cuánto ha llegado a subir y bajar el Euríbor?
Desde el año 2000, la media mensual más alta fue el 5,393 % de julio de 2008 y la más baja, el −0,505 % de enero de 2021. Por eso conviene tener margen en el presupuesto si tu hipoteca es variable.
¿Qué diferencia hay entre revisión anual y semestral?
Con la anual, la cuota cambia una vez al año y compara el Euríbor con el de 12 meses antes. Con la semestral, cambia cada 6 meses: sigue antes al Euríbor, tanto si sube como si baja.
Fuentes
- Banco de España: tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (media mensual del Euríbor a un año), publicados en el BOE.
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814): artículos 21 (variaciones del tipo de interés) y 23 (amortización anticipada).
- Portal del Cliente Bancario del Banco de España: guía de hipotecas y revisiones del tipo de interés.
Resultados orientativos. Tu banco puede usar otro mes de referencia o redondeos distintos: el dato válido es el de tu aviso de revisión. No es asesoramiento financiero.
Actualizado el 5 de noviembre de 2026, con el Euríbor de octubre de 2026.