Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses (mientras no cambie el tipo de interés), pero lo que hay dentro de esa cuota va cambiando. Al principio casi todo son intereses; al final, casi todo es devolver la deuda.
La cuota sale de esta fórmula:
- C es el capital que te prestan.
- i es el interés mensual: el TIN anual dividido entre 12 y expresado en tanto por uno (un 3 % anual es 0,03 / 12 = 0,0025).
- n es el número de cuotas: los años de plazo por 12.
Ejemplo resuelto: 150.000 € al 3 % a 25 años
- Interés mensual: i = 0,03 / 12 = 0,0025.
- Número de cuotas: n = 25 × 12 = 300.
- (1 + 0,0025)−300 = 0,47281, así que el denominador es 1 − 0,47281 = 0,52719.
- Numerador: 150.000 × 0,0025 = 375.
- Cuota = 375 / 0,52719 = 711,32 € al mes.
En la primera cuota, los intereses son la deuda pendiente por el interés mensual: 150.000 × 0,0025 = 375 €. El resto, 711,32 − 375 = 336,32 €, es lo que reduce tu deuda. Al mes siguiente debes un poco menos, pagas un poco menos de intereses y amortizas un poco más. Al final de los 25 años habrás pagado unos 213.395 €, de los que unos 63.395 € son intereses.
Por qué al principio pagas sobre todo intereses
Los intereses de cada mes se calculan sobre lo que todavía debes. Como al principio debes casi todo, los intereses se llevan la mayor parte de la cuota. Por eso amortizar parte de la hipoteca en los primeros años ahorra mucho más que hacerlo al final: cada euro que devuelves pronto deja de generar intereses durante más tiempo. Puedes calcular cuánto ahorrarías en la calculadora de amortización anticipada, que compara reducir cuota y reducir plazo.
El plazo pesa mucho. En el ejemplo, bajar de 25 a 20 años sube la cuota a unos 832 € (121 € más al mes), pero ahorra unos 13.700 € de intereses. La calculadora hace esta comparación por ti con tus datos.
Qué no incluye esta calculadora
- Gastos de la compra: impuestos, notaría, registro y tasación se pagan aparte.
- Seguros y productos vinculados que el banco pida para bonificar el interés.
- Comisiones de apertura o de amortización anticipada.
- Cambios de tipo: en una hipoteca variable la cuota se recalcula en cada revisión. Aquí se supone el mismo interés durante todo el plazo. Para ver cuánto cambia tu cuota en la próxima revisión, usa la calculadora de revisión con el Euríbor.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el cuadro de amortización?
Es la tabla que muestra, cuota a cuota, cuánto pagas de intereses, cuánto de deuda (capital amortizado) y cuánto te queda por devolver. Tu banco te lo da con la oferta, y con esta calculadora puedes generarlo y descargarlo para compararlo.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el tipo de interés con el que se calcula la cuota, y es el que debes poner aquí. La TAE añade las comisiones y otros costes obligatorios del préstamo y sirve para comparar ofertas entre bancos. Por eso, con el mismo TIN, dos hipotecas pueden tener TAE distintas.
¿Sirve para una hipoteca variable o mixta?
Sí, como estimación. En una variable, el TIN es el Euríbor más el diferencial que fija el banco. Pon ese valor y tendrás la cuota hasta la próxima revisión. En una mixta, calcula primero el tramo fijo con su interés y después el tramo variable con la deuda que quede pendiente.
¿Por qué la última cuota es un poco distinta?
La cuota se redondea a céntimos. Esos céntimos se acumulan a lo largo de los años, así que la última cuota se ajusta para que la deuda quede exactamente en cero. Los bancos hacen lo mismo.
¿Guardáis los datos que escribo?
No. Todo el cálculo se hace en tu navegador. Los datos solo aparecen en la dirección de la página para que puedas copiarla y compartir tu simulación si quieres.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: información sobre préstamos hipotecarios, TIN y TAE.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): información que el banco debe darte antes de firmar, como la FEIN.
Resultados orientativos. Esta calculadora no es asesoramiento financiero. La cuota real es la que aparece en la oferta vinculante y en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que te entrega el banco.
Actualizado el 4 de noviembre de 2026.